راههای فسخ قانونی قرارداد اجاره یا بیع
در جامعه‌ای که معاملات اجاره و خریدوفروش بخش جدایی‌ناپذیر از زندگی افراد است، گاهی شرایطی پیش می‌آید که یکی از طرفین معامله دیگر تمایلی به ادامه قرارداد ندارد. در این مواقع، سؤال مهم این است که آیا می‌توان قرارداد را فسخ کرد؟ و اگر بله، چه شرایط قانونی برای فسخ قرارداد اجاره یا بیع وجود دارد؟
برخلاف تصور عمومی، فسخ قرارداد همیشه ساده یا خودکار نیست. در قانون مدنی ایران، فسخ تابع شرایط خاصی است و فقط در موارد مشخص‌شده در قانون یا قرارداد امکان‌پذیر است. به همین دلیل، ناآگاهی از این شرایط می‌تواند منجر به زیان مالی، دعوای حقوقی یا حتی از دست رفتن حق فسخ شود.
در چنین موقعیت‌هایی، بهره‌گیری از مشاوره حقوقی فوری و تخصصی از طریق وکیل تلفنی، گامی حیاتی برای حفظ حقوق و منافع شماست. گاهی تنها چند جمله اشتباه در قرارداد یا زمان‌بندی غلط در اعلام فسخ، باعث می‌شود یک حق قانونی از بین برود.
ما در سایت وکالت تلفنی با همراهی وکلای متخصص از جمله دکتر هادی توکلی، امکان بررسی فوری و دقیق قراردادهای اجاره و بیع، و ارائه راه‌حل‌های قانونی برای فسخ قرارداد را فراهم کرده‌ایم.
در این مقاله، شما با مفاهیم فسخ، شروط قانونی آن، تفاوت‌های فسخ در قرارداد اجاره و بیع، نقش وکیل در فرآیند فسخ، و داستان واقعی یکی از پرونده‌های ملکی آشنا می‌شوید
فهرست
فسخ قرارداد چیست و چه تفاوتی با انحلال یا ابطال دارد؟
در حقوق ایران، فسخ به معنای پایان دادن به قرارداد، یک‌طرفه و از سوی یکی از طرفین، بدون توافق طرف مقابل و بر اساس علل قانونی یا قراردادی است. فسخ با ابطال تفاوت دارد؛ چرا که ابطال به دلیل بطلان ماهوی قرارداد (مثلاً فقدان قصد یا اهلیت) رخ می‌دهد.
فسخ فقط در شرایط خاص و با رعایت تشریفات قانونی امکان‌پذیر است، مانند:
- تخلف طرف مقابل از مفاد قرارداد
- بروز خیار قانونی
- شرط فسخ در قرارداد
- عدم پرداخت ثمن یا اجاره‌بها
موارد قانونی فسخ قرارداد بیع (خرید و فروش)
در قرارداد بیع، خریدار یا فروشنده می‌توانند در موارد زیر اقدام به فسخ کنند:
۱. خیار غبن
وقتی یکی از طرفین دچار ضرر فاحش شده باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۲. خیار عیب
اگر در مبیع (مال فروخته‌شده) عیبی پنهان وجود داشته باشد که خریدار از آن بی‌اطلاع بوده، حق فسخ دارد.
۳. خیار شرط
اگر در قرارداد ذکر شده باشد که یکی از طرفین در مدت معینی حق فسخ دارد.
۴. خیار تاخیر ثمن
اگر خریدار ظرف سه روز از تاریخ عقد، ثمن (قیمت) را پرداخت نکند و کالا هم تحویل نداده باشد، فروشنده حق فسخ دارد.
۵. تخلف از شرط
مانند آنکه فروشنده وعده دهد سند را در دفترخانه انتقال دهد، ولی از انجام آن خودداری کند.
موارد فسخ قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره، فسخ به سادگی قرارداد بیع نیست. اما در برخی موارد امکان‌پذیر است:
- عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر
- تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر
- انتقال به غیر (بدون اجازه)
- تخریب عمدی یا وارد کردن خسارت به ملک
- فوت مستأجر در موارد خاص (با قید در قرارداد)
- فسخ با توافق دوطرف
در مواردی که موجر یا مستأجر به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه تقاضای فسخ یا تخلیه کند. در چنین مواردی، وکیل تلفنی می‌تواند در لحظه شما را راهنمایی کند که اقدام صحیح قانونی چیست.
داستان واقعی: فسخ معامله ویلایی در تنکابن
خانم فرشته نیک‌نام از اصفهان، ملکی را در تنکابن پیش‌خرید کرده بود. فروشنده متعهد شده بود ظرف دو ماه سند را به نام بزند، اما پس از پنج ماه، هنوز حتی مجوز ساخت صادر نشده بود. فرشته با ناامیدی با سایت وکالت تلفنی تماس گرفت و مشاوره حقوقی فوری خواست.
دکتر هادی توکلی پس از بررسی قرارداد، متوجه شد که در بند پنجم قرارداد شرط فسخ وجود دارد و چون فروشنده از انجام تعهد تخلف کرده، حق فسخ برای خریدار محفوظ است. با تنظیم اظهارنامه و پیگیری قانونی، فسخ رسمی انجام شد و مبلغ پیش‌پرداخت پس گرفته شد.
فرشته در پیام خود نوشت:
«اگه به موقع با وکیل تماس نمی‌گرفتم، شاید دیگه هیچ راهی برای پس‌گرفتن پولم نبود.»
نقش وکیل در فرآیند فسخ قرارداد
فسخ قرارداد فرآیندی فنی و حقوقی است. گاهی صرفاً اعلام فسخ بدون رعایت قالب و زمان‌بندی قانونی، بی‌اثر خواهد بود. وکیل:
- متن فسخ را تنظیم می‌کند
- بررسی می‌کند که حق فسخ وجود دارد یا نه
- اظهارنامه رسمی ارسال می‌کند
- در صورت لزوم از طریق دادگاه پیگیری می‌کند
- از بروز خسارت بیشتر جلوگیری می‌کند
در وکالت تلفنی، حتی از طریق تماس ساده و ارسال تصویر قرارداد از طریق واتساپ، می‌توانید نظر حقوقی فوری دریافت کنید.
نتیجه‌گیری
قراردادها اساس روابط حقوقی در جامعه هستند؛ اما هیچ قراردادی از پیش‌بینی‌ناپذیری شرایط در امان نیست. گاه شرایط طوری رقم می‌خورد که ادامه قرارداد، غیرممکن یا غیرمنصفانه می‌شود. در اینجاست که «فسخ قانونی» تبدیل به یک ابزار حیاتی برای حفظ حقوق طرفین می‌شود.
اما فسخ قرارداد، چه در اجاره و چه در بیع، نیاز به دانش حقوقی، رعایت زمان و شرایط خاص دارد. بسیاری از افراد به‌دلیل ناآگاهی، با تصور اینکه می‌توانند هر وقت که بخواهند، قرارداد را فسخ کنند، دچار مشکلات جدی حقوقی، جریمه یا از دست دادن سرمایه می‌شوند.
مشاوره حقوقی فوری، به‌ویژه از طریق وکیل تلفنی، راهی سریع، مطمئن و اقتصادی برای آگاهی از حقوق و مسیر قانونی فسخ است. در سایت وکالت تلفنی، با همکاری وکلایی چون دکتر هادی توکلی، خدماتی طراحی شده که شما را از پیچ‌وخم‌های قانونی نجات داده و از حقوق‌تان دفاع می‌کند
نظر خود را ثبت نمایید
فرم درخواست مشاوره حقوقی