لایحه برای رد اعتراض معترض ثالث

در نظام حقوقی ایران، اعتراض شخص ثالث به عنوان یکی از طرق فوق‌العاده شکایت از آرا، جایگاه ویژه‌ای در حمایت از حقوق اشخاص ثالث دارد. این نهاد حقوقی که ریشه در اصول دادرسی عادلانه و حق دسترسی به دادگستری دارد، در حوزه اجرای اسناد رسمی نیز مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است. با این حال، حدود و ثغور صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به اعتراض ثالث، به‌ویژه در مواردی که مستند اعتراض، سند عادی است، همواره محل بحث و تأمل بوده است.
نظام ثبتی ایران که بر پایه اصل رسمیت اسناد و لزوم ثبت معاملات املاک بنا شده، در مواد متعدد قانون ثبت اسناد و املاک، بر اعتبار و رجحان اسناد رسمی تأکید نموده است. این رویکرد قانونگذار که در ماده ۲۲ قانون ثبت تجلی یافته، مالکیت را منحصر به کسی می‌داند که نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد. همچنین مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون مذکور با الزامی کردن ثبت معاملات املاک در دفاتر اسناد رسمی، گامی فراتر نهاده و ضمانت اجرای عدم رعایت این الزام را عدم پذیرش اسناد عادی در ادارات و محاکم مقرر داشته است.
در این میان، رأی وحدت رویه شماره ۷۸۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به عنوان یک نقطه عطف در تبیین حدود صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به اعتراضات اشخاص ثالث، صرفاً ناظر بر اعتراضاتی است که مستند به سند رسمی باشد. این رویکرد که منطبق با اصول کلی حاکم بر نظام ثبتی کشور است، مرز مشخصی میان صلاحیت اداره ثبت و محاکم دادگستری در رسیدگی به اعتراضات اشخاص ثالث ترسیم نموده است.
اصل ۱۵۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران با معرفی دادگستری به عنوان مرجع رسمی تظلمات و شکایات، چارچوب کلی رسیدگی به دعاوی را مشخص کرده است. این اصل بنیادین که تضمین‌کننده حق دادخواهی شهروندان است, اقتضا می‌کند که رسیدگی به اختلافات مربوط به مالکیت در صلاحیت محاکم دادگستری قرار گیرد. بر این اساس، آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نمی‌تواند مانع از مراجعه ذی‌نفع به محاکم دادگستری شود.

در راستای تقویت این رویکرد، بند ۴ ماده ۹۶ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، توقف عملیات مزایده را منوط به ارائه حکم دادگاه (اعم از قطعی یا غیرقطعی) دایر بر حقانیت معترض ثالث نموده است. این حکم قانونی به روشنی بیانگر آن است که صرف اعتراض ثالث به استناد سند عادی نمی‌تواند موجب توقف یا تأخیر در اجرای اسناد رسمی گردد.
در پرونده حاضر، بررسی اعتراض ثالث مطروحه که مستند به یک برگ سند عادی (بیع‌نامه مورخ ۲۰/۱۲/۱۴۰۲) است، از منظر حقوقی و با توجه به اصول و قواعد حاکم بر نظام ثبتی کشور، حائز اهمیت است. این پرونده که نمونه‌ای از چالش‌های موجود در تعارض میان اسناد عادی و رسمی است، می‌تواند به عنوان مطالعه موردی در تبیین حدود صلاحیت اداره ثبت و لزوم رجوع به محاکم دادگستری در موارد مشابه مورد استفاده قرار گیرد.
 

بسمه تعالی

ریاست محترم نظارت اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران

با عرض سلام و ادب؛ احتراما در خصوص پرونده کلاسه................. اجرای اسناد رسمی شهرستان ری به جهات و دلایل ذیل اعتراض شخص ثالث نسبت به رای رئیس ثبت شهرستان ری به شماره................. مردود و قابلیت رد را دارد.

۱-در این پرونده معترض ثالث آقای......... فرزند.......... مدعی هستند که وفق بیع نامه مورخ ........ششدانگ یک باب مغازه تجاری به مساحت ۱۵ مترمربع قطعه .....تفکیکی به پلاک ثبتی......... فرعی از............ اصلی بخش ....... تهران واقع درشهر ری خیابان...........طبقه .......... واحد ...... را از آقای ........... فرزند ........ خریداری نموده اند و وکیل نامبرده در اجرای ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نسبت به نظر رئیس ثبت اعتراض داشته و عمده اعتراض ایشان به صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به اعتراض ثالث در فرآیند اجرای اسناد رسمی می باشد که به دلایل ذیل اعتراض نامبرده مردود می باشد، چرا که اولا صرف نظر از صوری بودن بیع نامه مورخ .........که نیازمند احراز و اثبات وقوع عقد بیع در تاریخ مندرج در ان در محاکم قضایی می باشد، که در مانحن فیه معترض ثالث به استناد یک برگ عادی موسوم به بیع نامه مورخ ...... مبادرت به اعتراض ثالث مستند به ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرایی نموده است در حالیکه رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ هیات عمومی دیوانعالی کشور ناظر بر اعتراض اشخاص ثالث با استناد به سند رسمی بوده و برابر رای وحدت رویه مذکور و اختلافات منجر به صدور رای مذکور صرفا ناظر بر شکایات و اعتراض اشخاص ثالث به استناد سند رسمی بوده است، ثانیا معترض ثالث با اقامه دعوای اصلی مربوط به موضوع مطروحه از ظرفیت های قانونی از جمله دستور موقت که تاسیس عام محسوب میگردد استفاده نمایند و از آنجایی که دادگستری مرجع حل اختلاف می باشد،رسیدگی به ادعای معترض ثالث این پرونده در صلاحیت محکمه حقوقی می باشد، چرا که مقنن وفق ماده ۲۲ قانون ثبت کسی را مالک می داند که نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد،همچنین در ماده ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک،هرگونه معامله نسبت به ملک دارای سند رسمی اجباری بوده و ضمانت اجرای عدم ثبت چنین معاملاتی را عدم پذیرش سند عادی در ادارات و محاکم تقنین نموده است،لذا استناد به یک برگ عادی موسوم به بیع نامه مورخ ........نه تنها قابلیت استناد را ندارد بلکه از مصادیق موضوع رای وحدت رویه خارج بوده است و بنابراین ملک موضوع این پرونده به نام متعهد بوده و از سوی اداره اجرای اسناد رسمی طی مکاتبه با اداره املاک به نفع اینجانب توقیف گردیده است و معترض ثالث با سند عادی مدعی مالکیت مقدم بر زمان توقیف این ملک گردیده،چون در ما نحن فیه ادعای معترض ثالث با استناد سند عادی بوده و رئیس ثبت حق رسیدگی به این اعتراض را ندارد چون در اینجا مساله مالکیت مطرح است و شخص متعرض جهت رسیدگی به اختلاف معنونه باید به محکمه رجوع نماید چرا که رئیس ثبت صالح به رسیدگی و فصل خصومت نمی باشد،چرا که قاضی نیست،حالیه با توجه به مراتب معنونه و توجها به اصل ۱۵۹ قانون اساسی مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات دادگستری است و آئین نامه نمی تواند مانع سلب حق رجوع به محاکم گردد.خامسا مقنن در بند ۴ ماده ۹۶ آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی،یکی از شرایط توقف مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی را اعتراض شخص ثالث با ارائه حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیر قطعی دایر بر حقانیت تقنین نموده که مفاد این ماده بیانگر این است که صرف اعتراض ثالث به استناد سند عادی نمی تواند موجبات توقف مزایده و یا تاخیردر اجرای اسناد رسمی گردد ، لهذا با توجه به مراتب معنونه تقاضای رد اعتراض ثالث را دارم.

جهت دریافت مشاوره حقوقی به صورت تلفنی، حضوری و یا انلاین و یا اطلاع از هزینه وکیل و مشاوره با شماره های 09212242670 و یا 02147625900 تماس بگیرید. هزینه مشاوره حقوقی در وبسایت وکالت تلفنی منصفانه بوده و شما می توانید با خیال راحت از این خدمات به صورت شبانه روزی بهره مند شوید.