لایحه تجدیدنظرخواهی نسبت به رای دادگاه حقوقی درخصوص در رابطه با اخذ پایان کار و صورت مجالس تفکیکی انتقال سند رسمی ملک

در نظام حقوقی ایران، موضوع اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و انتقال سند رسمی املاک از مهمترین چالش‌های حقوقی در حوزه معاملات املاک است. در بسیاری از موارد، علیرغم انجام معامله و پرداخت ثمن، به دلایل مختلف فروشنده از انجام تعهدات خود در خصوص اخذ این مدارک و انتقال سند خودداری می‌کند که این امر منجر به طرح دعوی در محاکم قضایی می‌شود.
اعتراض به آرای صادره از دادگاه‌های بدوی در این خصوص مستلزم تنظیم لایحه تجدیدنظرخواهی است که باید با رعایت اصول حقوقی و قانونی تنظیم شود. در این لوایح، وکیل باید به دقت جهات و دلایل اعتراض خود را بیان کرده و مستندات قانونی مربوطه را ارائه نماید.
یکی از مهمترین مبانی قانونی در این خصوص، اصل لزوم قراردادها است که در ماده 219 قانون مدنی به آن اشاره شده است. طبق این اصل، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است. همچنین ماده 220 قانون مدنی نیز تأکید می‌کند که عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند.
در بحث اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، عرف معاملات و رویه قضایی محاکم بر این است که این تعهد بر عهده فروشنده می‌باشد، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد. زیرا فروشنده به عنوان مالک رسمی ملک، دارای اختیارات قانونی لازم برای پیگیری و اخذ این مدارک از مراجع ذیربط می‌باشد.
موضوع مهم دیگر در تنظیم لایحه تجدیدنظرخواهی، توجه به مهلت قانونی است. طبق ماده 336 قانون آیین دادرسی مدنی، مهلت تجدیدنظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ رأی یا انقضای مهلت واخواهی است.
در تنظیم لایحه تجدیدنظرخواهی باید به نکات شکلی و ماهوی توجه ویژه شود. از جنبه شکلی، ذکر مشخصات کامل طرفین دعوا، شماره دادنامه مورد اعتراض، مرجع صادرکننده رأی و خواسته تجدیدنظرخواهی ضروری است. از جنبه ماهوی نیز باید جهات و دلایل اعتراض به رأی به صورت مستدل و مستند به مواد قانونی بیان شود.
یکی از چالش‌های مهم در این پرونده‌ها، بحث مرور زمان و تأخیر در انجام تعهدات است. گاهی فروشنده با استناد به موانع اداری یا مشکلات اجرایی، از انجام تعهدات خود خودداری می‌کند. در این موارد، وکیل باید با استناد به اصول حقوقی و رویه قضایی، عدم موجه بودن این تأخیر را اثبات نماید.

موضوع دیگری که در این لوایح باید مورد توجه قرار گیرد، بحث خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهدات است. عدم اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی موجب محرومیت خریدار از منافع متعدد از جمله امکان استفاده از تسهیلات بانکی یا انجام معاملات رسمی می‌شود که این موضوع باید در لایحه تجدیدنظرخواهی مورد اشاره قرار گیرد.
همچنین در برخی موارد، دادگاه بدوی بدون توجه کافی به مستندات و دلایل ارائه شده، اقدام به صدور رأی می‌نماید که این امر می‌تواند یکی از جهات نقض رأی در مرحله تجدیدنظر باشد. در این موارد، وکیل باید با دقت نقایص و ایرادات دادنامه بدوی را در لایحه تجدیدنظرخواهی تبیین نماید.
در نهایت باید توجه داشت که موفقیت در مرحله تجدیدنظر مستلزم ارائه استدلال‌های حقوقی قوی و مستندات کافی است. لذا وکیل باید تمام تلاش خود را برای تنظیم لایحه‌ای جامع و مستدل به کار گیرد تا بتواند نظر دادگاه تجدیدنظر را در جهت نقض رأی بدوی جلب نماید.

ریاست محترم دادگاه تجدید نظر استان ....
 با سلام و احترام به استحضار می‌رساند اینجانب به موجب قرارداد پیش فروش تقدیمی، یک دستگاه آپارتمان به مساحت تقریبی .... متر مربع واقع در قطعات۰۰۰۰اصلی در بخش۰۰۰۰ تهران؛ به نشانی .... از آقایان ...... و .... خریداری نمودم که ایشان نیز به موجب قرارداد مشارکت در ساخت منعقده فی ما بین خواندگان، بعنوان شریک سازنده می‌باشند و از سال .... آپارتمان خریداری شده را تحویل گرفته و در آن ساکن شده‌ام. لیکن فروشندگان اقدامی در رابطه با اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و انتقال سند رسمی ملک به نام اینجانب ننموده‌اند.
مع الاسف شعبه ... مجتمع ...... در رابطه دعوای مشابه احد از خریداران آپارتمان ها که دادخواست الزام به تنظیم سند تقدیم دادگاه کرده بود، با این استدلال که "با توجه به بروز اختلاف خواندگان و خودداری راه و شهرسازی از انتقال عرصه به .... قرار عدم استماع صادر نموده است. حال آنکه اساساً اگر اختلافی میان اصحاب دعوا وجود نداشت، نیازی به تظلم خواهی و پناه آوردن به دستگاه عدلیه نبود.
مع الوصف نظر به اینکه دادنامه معترض عنه، سرنوشتی مشابه را برای اینجانب رقم خواهد زد و موجبات ضرر و زیان اینجانب را نیز فراهم نموده است، به شرح آتی درخواست نقض دادنامه و صدور حکم برابر ستون خواسته مورد استدعاست:

۱- اداره کل راه و شهرسازی استان .... طی ... فقره متمم قرارداد واگذاری زمین (مضبوط در پرونده)  ... قطعه زمین را جهت احداث واحدهای مسکونی به ........ واگذار کرده است و برابر ردیف .. ماده .. قراردادهای واگذاری زمین(پیوست)، صدور سند انتقال قطعی ملک،منوط به ارائه پایان کار ساختمانی شده است.
۲- ...... اقدام به انعقاد قرارداد در ساخت مورخ ...... (پیوست) با خواندگان( ........ و .........) به عنوان " شریک سازنده" نموده است که نام بردگان، ساختمان مورد تعهد را احداث و در سال ..... بدون موانع انتفاع کامل (منهای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ) تحویل اینجانب و سایر خریداران نموده‌اند و به بهره‌برداری رسیده است.
۳-......... طی نامه مورخ ........ (پیوست) مجوز فروش تمامی واحدهای سهم شریک سازنده را صادر و اینجانب به صورت کاملاً قانونی آپارتمان مذکور را از شرکای سازنده خریداری نموده‌ام.
۴- مطابق ردیف .. ماده .. قرارداد مشارکت در ساخت،انجام کلیه امور از جمله اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و امور مرتبط با اداره ثبت بر عهده شریک سازنده قرار دارد و وفق تبصره ... ماده ... قرارداد مشارکت در ساخت، ....در این رابطه متعهد به همکاری با شریک سازنده شده است.
۵- حسب نامه مورخ .......... (پیوست) اداره راه و شهرسازی جهت انتقال سند رسمی ، خواهان ارائه تصویر برابر اصل پایان کار یا عدم خلاف در مرحله نازک کاری شده است......نیز طی نامه مورخ ......(پیوست) موارد درخواستی را عیناً به اداره راه و شهرسازی تسلیم نموده است.
مع ذلک نظر به اینکه مطابق ماده ۲۳۷ قانون مدنی "هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید" ، از آنجا که وضع موجود نتیجه استنکاف خواندگان از انجام تعهدات و شرط فعل آنها مطابق قراردادهای استنادی است، تقاضای اجبار خواندگان به وفای شرط، مورد استدعاست.

در نهایت نظر به اینکه .... و شریک سازنده تمامی آپارتمان‌های احداثی در زمین دریافتی از راه و شهرسازی را به صورت قانونی به اینجانب و سایرین واگذار نموده‌اند، اینجانب و سایر مالکان آپارتمان‌ها، قائم مقام قانونی ......... در قراردادهای واگذاری زمین تلقی میشویم و مستندا  به ماده ۲۱۹ قانون مدنی نظر به اینکه عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع است و مستنداً به ماده ۲۲۰ قانون مدنی عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌شوند و اینجانب نیز قائم مقام قانونی مالکین اولیه هستم که به جهت استنکاف آنها از تنظیم سند رسمی، پرونده حاضر مفتوح گردیده و از سویی پذیرش استدلال دادگاه بدوی که با توجه به عدم ذینفع بودن بنیاد و امتناع اداره  راه و شهرسازی و فقدان هرگونه الزام قانونی بر رفع اختلاف آنها، تضییع و سرگردانی هرچه بیشتر اینجانب و انسداد  هرچه بیشتر احقاق حقوق بنده را مسبب خواهد گردید،مستندا به مواد ۳۳۸ و ۳۴۱ و ۳۴۵ از قانون مدنی، نقض قرار مورد اعتراض و رسیدگی ماهوی برابر ستون خواسته مورد استدعاست.

جهت دریافت مشاوره حقوقی به صورت تلفنی، حضوری و یا انلاین و یا اطلاع از هزینه وکیل و مشاوره با شماره های 09212242670 و یا 02147625900 تماس بگیرید. هزینه مشاوره حقوقی در وبسایت وکالت تلفنی منصفانه بوده و شما می توانید با خیال راحت از این خدمات به صورت شبانه روزی بهره مند شوید.